Эмфитевзис и суперфиций


1. Эмфитевзис – вещное отчуждаемое и наследуемое право владеть и пользоваться чужой землей, а также ее плодами за арендную плату, соединенное с обязанностью обрабатывать землю и не ухудшать ее.

2. По сути — вещная аренда чужого с/х участка.. Главная цель- не столько в получении доходов от пользования, сколько включения в с/х оборот забранных необработанных с/х земель. Благодаря Э. забранные императорские земли превращались в сады, виноградники.

3. Черты эмфитевзиса.
a. вещное право, которое защищалось ergo omnis, что ярко отличает его от договорной аренды-* защита inter partes
b. Отчуждаемое право, обладатель которого — эмфитевта — мог (*почти как собственник):
— подарить (безвозмездно)
— отдать это право в залог
— завещать
— обременить сервитутом

c. Э – платное пользование чужой вещью. Плата- pensium/canon/reditum устанавливалась соглашением (денежная/натуральная). СНИЗИТЬ плату после заключения соглашения, отменить ее было НЕЛЬЗЯ, (даже в случае форс- мажорных обстоятельств (*квалифицированный случай, необратимое обстоятельство), п.ч. плата за Э. была значительно ниже платы по договору аренды/найма вещи.
d. право пользования чужой вещью, соединенное с обязанностью не ухудшать ее – единственное ОРГАНИЧЕНИЕ прав эмфитевты в отношении чужого участка.
e. Эмфитевта по сути был alter ego – «второе я» собственника земли, п.э. он приобретал право собственности на плоды с момента их отделения от вещи – separatio.

4. Основания возникновения Эмфитевзиса
a. а) между живыми (inter vivos): эмфитевзис устанавливается путем заключения специального соглашения (contractus emphyteuseos)- договор о возникновении Э – по правовой природе консенсуальный, т.е. суть договора – права и обязанности возникают СРАЗУ после заключения сторонами консенсуса, не требовалось передачи вещи.
b. по случае смерти (morti cause): основание возникновения – legat (завещательный отказ) (*так же как сервитут)
c. путем судебного решения, причем 4-я часть преторской формулы будет не praescriptio, а adiudicatio .
d. в случае раздела неделимого участка: 1- собственник, а другой – право эмфитевзиса.
e. Можно было установить эмфитевзис с помощью usu capio-приобретательной давности.
срок = 30/40 лет
f.

5. Защита эмфитевзиса: как и любое вещное право — actio in rem.
a. Иск actio in rem veсtigales –по аналогии с виндикационным иском предъявлял невладеющий эмфитевта владеющему собственнику.
b. actio negatoria – негаторный иск, отрицающий посягательство
c. actio progibitoria- если кто-то мешал, создавал препятствие для пользования.

6. Прекращение Эмфитевзиса
a. гибелью вещи
b. confussio – слияние в одном лице собственника вещи и эмфитевты
c. соглашение сторон
d. выселение эфитевты собственником земли в следующих случаях:
i. неуплаты гос. повинностей в течении 3х лет
ii. в случае ухудшения участка
iii. неуплата канона собственнику земли в теч. 3х лет (церковных землях- 2х лет)

7. Superficies – это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату.
Суперфициарий/застройщик (обладатель права) мог получить как уже застроенный, так и пустой участок. В последнем случае он застраивает его за свой счет, помня о правиле: superficies solo cedit – собственник земли приобретал право собственности на постройки, возведенные застройщиком. Но в Риме это правило никого не смущало, т.к. supesficies изначально возник в отношении государственных и муниципальных земель, изъятых из гражданского оборота.
Это самое широкое право на чужую вещь для сайта https://www.lechenievisraile.com/стоимость-лечения-в-израиле.

8. Чем похожи эмфитевзис и суперфиций и в чем различия?
a. Сходны: что это вещная аренда чужой земли
b. Отличие: что эмфитевзис – это всегда с/х деятельность, а суперфиций — аренда чужого городского участка для застройки, суперфициарий мог ухудшить состояние!!!

9. Содержание Superficies так широко, что приближается к праву собственности
a. суперфициарий владеет, пользуется и даже распоряжается участком и постройкой без согласия собственника земли (дома)
b. суперфициарий мог даже ухудшить состояние застройки, если на то не было прямого запрета собственника
c. суперфициарий мог обременить постройку сервитутами, мог заложить строение и т.д (все то, что мог собственник)

10. Основания возникновения Superficies
a. Они по сути те же, что и для эмфитевзиса. Но специального договора о возникновении Superficies не было в Римском праве, поэтому использовался другие договоры (купли-продажи – empcio-vindicio, найм вещи – locatio, conductio-rei т.е. с самыми различными договора)

11. Защита Superficies
a. Защищались вещными исками (те, что защищали эмфитевзис, но аналог виндикационного иска  actio de superficiae)

12. Прекращение Superficies
a. Те же основания, что и для эмфитевзиса, но за исключением: неплатежа застройщиком государственных налогов более 2х лет подряд

Закрыто